房企销售二次探底,债务风险仍将蔓延_今日关注
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总体销售:复苏不及预期,6月继续转弱
【资料图】
房企销售复苏不及预期,出现二次探底。根据中指研究院《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》数据显示,2023年1-6月,TOP100房企销售总额为35682.3亿元,同比微增0.1%,与去年同期基本持平,表明房企销售复苏不及预期。从增速看,TOP100房企销售额,1-4月、1-5月、1-6月同比分别增长12.8%、8.4%、0.1%,增速持续明显下降,房企销售出现二次探底的情况。
6月房企销售继续转弱。TOP100房企6月单月销售额同比下降29.4%,经季节调整后环比下降19.0%。自二季度以来,房地产市场明显降温,购房者置业情绪偏弱。步入6月,市场活跃度延续回落态势,端午假期期间,除个别城市外,各地推盘力度不足,多地以顺销为主,导致销售额同比大幅下降。1
图:2021年至2023年1-6月TOP100房企累计销售额及增速情
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业绩分化:央国企销售增长强劲,出险民企大幅下降
2023年上半年,房企格局继续分化,央国企韧性较强、增长强劲,中小房企竞争力表现明显不足。其中,TOP50房企同比来看,央国企平均增长45.8%,稳健民企增长14.2%,混合所有企业增长7.7%,出险民企下降36.6%。与2021年同期比较,央国企平均增长8.7%,稳健民企、混合所有企业平均下降40%左右,出险民企平均下降超过70%。
表:TOP50中各类企业销售平均增长水平比较
数据来源:企业公布,中指研究院综合整理
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TOP30阵营房企销售保持韧性,销售额持续提升。2023年上半年, TOP10房企销售额均值为1542.0亿元,较上年增长6.0%;TOP11-30房企销售额均值为489.3亿元,较上年增长1.0%;TOP31-50房企销售均值为241.0亿元,较上年下降6.4%;TOP51-100房企销售额均值为113.1亿元,同比下降9.6%。
企业拿地:投资强度下降
房企拿地降幅有所增加,房企聚焦核心城市头部价值板块。根据中指研究院《2023年1-6月全国房地产企业拿地TOP100排行榜》数据显示,2023年1-6月,TOP100企业拿地总额5920亿元,拿地规模同比下降10.2%,降幅较上月增加1.84个百分点。值得注意的是,在市场筑底修复的阶段,“安全性、流动性、收益性”都较为确定的核心城市优质地块,是房企“抢地、争夺”的重心。这类地块供地稀缺性较强,未来去化速度有保障,市场预期较好。
从50家代表企业拿地销售比离散图来看,拿地销售比内部分化明显,拿地销售比依旧较低。50家代表企业上半年拿地销售比均值为18.2%,较去年同期下降4.3个百分点。1-6月,代表企业拿地投资虽然依旧疲软,但部分企业投资有所好转。
房企风险:仍将蔓延和深化,将打击行业信心
销售及融资改善有限,债务违约风险仍将蔓延。销售方面,上半年总体上房企销售与去年持平,总量复苏不及预期。融资方面,在“三支箭”支持下,房企发债融资、股权融资出现积极进展,融资支持受益的只是个别房企,大部分中小民营房企融资仍然十分困难;行业融资环境没有发生明显改善,根据国家统计局数据,1-5月房企到位资金同比下降6.6%。如果下半年延续当前的销售及融资态势,在销售回款及融资改善有限的情况下,上半年又有几家房企发生债务违约,下半年房企债务违约风险仍将会蔓延。
房企风险在深化,上市房企退市潮不可避免。部分房企发生债务违约以来,销售经营及融资等方面受到较大冲击,上半年已经有2家房企退市,现在有8家房企锁定退市,还有多家房企面值在1元附近波动或停牌将到18个月在逼近退市,下半年出现上市房企退市潮不可避免。多家房企退市,对于债务重组、保交楼、行业信心提振都将是较大的打击。
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